题记：

筹备写新地产模式即“二代地产”这篇文章有些时间了，但迟迟找不到写作的切入点，直到最近有了更多的碰撞和实践才开始着手写。我在18年的时候第一次听到孙君老师讲“第二代地产”这个概念，在那之后我一直对“二代地产”的事情很关注，我也在积极的去探索和尝试，积累了一些浅薄经验。我会结合在开封项目上的实操经历，以及近些年与孙君老师、马宝国、杨林、王子瑞、孙艳峤、吕大伟等等师长好友的探讨交流，来简单阐述一下“二代地产”的概念。除了此次从概念角度来讲二代地产之外，后续也会从建筑、运营、治理、文化等角度来做系列讲述。

对田园烟火气的向往

“口罩”防疫结束后，庆功宴开在了淄博，现在的“村超、村BA”也是热闹非凡，这种火爆现象的背后是平民化和烟火气。疲惫的身体对自由的渴望会愈演愈烈，“精神”需要走出“家园”去释放一下。如果摆烂和努力都不够纯粹，人就会焦虑，会痛苦，会怀疑。平凡的快乐往往更有生命力，也是群众能触手可及的。

政府过紧日子，老百姓一样是过紧日子，甚至更紧。在城市压力大，就想逃离。可以回老家，可以去乡村，可以近郊露营。以前的“返乡”是以精神类的为主，比如探亲、乡愁、祭祖等。如今的“返乡”除了精神层面的需求，还有物质需求，想在乡村找到一些“生存机会”。

时代不同了，环境也就不同了。大流量平台推送乡村题材的作品，社会关注乡村振兴，这都是潜在的机会。有的是网红带动乡村，有的则是乡村成就网红。现在乡村振兴是一篇“热土”，但人多势众之后再热的土也会被“踩灭”。反观城市，除了房地产这条“大腿”，就没有一点别的生存机会了吗？这更多是受我们经验主义的困扰，从而使得大家陷入僵局之中。

笔者不敢大放厥词，但通过自身多年乡村建设的经验，从新审视当下的城市发展，还是可以找到一些“机会”的。房地产需要一个“转身”的机会。历史中描述过“盛极必衰”的事件，东方道统尊重“物极必反”的现象。“不谋全局者，不足谋一域。”城乡融合发展不是一个新课题，国外已经有成功经验，要结合中国当下的国情和特点，在乡村振兴的大背景下探索城乡融合的新路径。

把问题看成希望

最近一直在思考乡村振兴之后，接下来是什么战略政策，笔者之前的文章说的是城乡融合。最近看李兵弟（原）司长的课件时，突然意识到国家很有可能就是站在“城乡融合”的历史角度，才提出推进实施“乡村振兴”战略的。同一问题如果换个角度去看，可能结果会不一样。

“三农”不是问题，是希望。从辩证统一的角度来看“三农”，是问题更是希望。同样，乡村的问题需要城市帮助去解决，那城市的问题可以从乡村来找到破解办法。

“新地产模式”（简称：二代地产）很有可能就是城乡融合的着力点和要素纽带。

“二代地产”是为城市地产的转身或者升级提供一种可行路径，也是为乡村振兴提供一种系统化产业模式。满足宜居、乐业、生态、健康、文化、治理的社会综合需求，也能让城市与乡村的要素有效融通、资源可以共享、社区与村庄可以互养同治。一切目标都是“以生态为本、以治理为基、以文化为魂”。

勇于探索地产转身的可行性

需求决定市场走向。“阿那亚”的成功至少说明了这点。阿那亚通过社区运营增加用户粘性，让用户需求引领规划设计，置业者愿意为基于“用户体验”的产品买单。阿那亚为城市地产闯出了一条出路，我觉得他们成功的深层次原因是：置业者愿意为精神找一块家园了，满足精神上的需求可能会是新的“刚需房”。

国家提出乡村振兴战略是有深远意义的，往小了说广泛的行业带动作用能够提供广阔的就业市场，往大了说是为社会稳定发展提供坚实基础。乡村振兴对于财富持有阶层而言，是一次偶然的财富保持机会；只有把财富与广大人民群众绑在一起，推动实现共同富裕，才是对既有财富的最大保障。

现在北京绿十字和农道在做乡村振兴项目考察选址时，考虑更多的是“整村运营”和“村庄治理”等因素。因为所处的维度不同，对乡村振兴的理解就不同，我们从“运营和治理”的角度出发，在做乡村振兴落地实施工作时，就会考虑兼顾到农业、设计、基建、文化、自然教育、康养、办公、旅游、劳务、集体经济、青年返乡、创业创新等等领域。其实乡村振兴能带动的行业数量丝毫不弱于城市房地产，甚至未来是能够解决我国面临的老龄化、青少年素质教育、大学生就业等社会问题的。

大自然才是人类灵魂的最终归宿，因为我们就是从那里演化来的。在物质条件空前充沛的今天，人们越来越渴望精神层面的满足。而这可以在乡村田野间得以实现，近些年兴起的近郊露营、野外旅行、自驾行等就是佐证，物质充沛过后，人们越来越渴望和自然发生更加紧密的联系，因为那能带来灵魂深处的宁静。“二代地产”就是为大众人群提供一个精神栖息地。

什么是二代地产?

（20条）

一代地产是房地产，二代地产是乡村振兴；

一代地产是西方生活，二代地产是东方生活；

一代地产以人为本，二代地产以生态为本；

一代地产是康养模式，二代地产是人才振兴乡村模式；

一代地产是房地产开发，二代地产是宅基地改革；

一代地产是解决居住，二代地产是解决城市更新；

一代地产是城市生活，二代地产是城乡共享；

一代地产是物质需要，二代地产是文化需求；

一代地产是冷漠自私，二代地产是互助仁爱；

一代地产是监狱模式、二代地产是桃花源；

一代地产是资源污染，二代地产是资源循环；

一代地产是购房，二代地产是住投产销；

一代地产是外卖生活，二代地产是自种自营自销；

一代地产是进城，二代地产是出城(非转农)；

一代地产主体是老板，二代地产主体是村委会；

一代地产是跳广场舞，二代地产是晴耕雨读；

一代地产是资本模式，二代地产是三产融合模式；

一代地产是法制，二代地产是德法共治；

一代地产是城中城，二代地产是村中城；

一代地产叫社区，二代地产叫“农道公社”。

农为民本、道之以德，城乡公平，田园社稷。

在乡村振兴的背景下，要实现社区与村庄的共生互养，打通建筑、运营、治理、文化等要素，营造小康社区，构建理想生活。有的不只是房子，而是一种新的生活方式。这就是我讲述的“二代地产”。

“诗为六艺一，岂用资狡狯？汝果欲学诗，工夫在诗外。”

——陆游 《示子遹》